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土地資產評估

http://www.0732282.com  2010-10-12 17:08:10  懷化房產網

資產評估的種類按評估的對象不同,可分為固定資產評估、房地產評估、房產評估、土地資產評估、無形資產評估流動資產評估等。而土地資產評估是土地資產評估管理機構經常面對的問題。土地作為資產,是指土地不僅是社會進行物質生產的重要得自然資源,而且又是一筆巨大的資產。可以說土地是一切財富之母。為了使土地作為資產這一職能得到充分地體現和發揮、遏止土地資產的大量流失,分析和利用土地資產評估報告對土地資產管理部門來說是十分必要的。一份土地資產評估報告資料,不僅僅是一份評估工作總結、土地價格的公證文件和土地資產交易雙方認定土地資產價格的依據,而且是土地資產管理者加強對土地資產產權變動管理,確認土地資產評估結果的重要依據。

土地資產管理機構對土地資產評估報告及資料進行分析的目的主要有以下兩點:
  1、了解土地資產評估機構從事評估工作的能力。
  由于一份完整的土地資產評估報告,基本反映一個土地資產評估機構工作的全過程。包括基本思路、評估依據、信息的篩選、結果的產生。這樣,土地資產評估管理機構即可根據申報土地資產評估資格證書的土地資產評估機構提交的評估報告及資料進行全面的分析,判斷該機構是否具有土地資產評估工作能力,并作出是否頒發土地資產評估資格證書的決定。
  2、了解土地資產評估質量的好壞,并作出對評估結果是否予以確認的決定。
  土地資產管理部門按國家土地資產管理的有關規定,應對土地資產評估機構評估土地資產的結果進行驗證確認工作,很重要的依據就是通過對獲得的土地資產評估資料進行全面分析,了解評估機構進行項目評估工作的基本情況,其中包括所遵循的評估估價原則,工作的基本程序,方法的選擇、市場信息的可靠性等、綜合評估質量的好壞,再結合實際考察的情況,最后作出對該項土地資產評估結果是否予以確認的決定。

通過對土地資產評估報告的分析來完成對一項評估結果的全面評價是比較困難的,它首先要求土地資產評估管理機構有大量評估經驗的積累,對各類土地資產評估信息的占有及對被估土地資產內外環境的了解,在此基礎上才能完成對土地資產評估報告的分析工作,具體的分析途徑主要有以下幾個方面:
  1、對土地資產評估報告進行文字的邏輯分析。
  一般來說土地資產評估報告所列發生的土地資產評估的原因、評估的范圍、土地資產的權益評估所依據的前提條件與評估方法的選擇有著密切的關系,而這種關系就構成了土地資產評估報告本身的邏輯關系,同時也反映出一個土地資產評估機構進行評估的基本思路。土地資產評估管理機構進行評估報告的邏輯分析,就是要根據所掌握的實際情況,對評估機構的基本思路及三個因果關系進行分析。即評估目的、評估依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性;土地資產權益、估價的前提條件與估價依據之間的一致性;評估范圍與土地資產權益之間的一致性;通過分析,我們可以初步得出對土地資產評估機構的工作能力和評估結論是否科學的判斷,因為一個混亂的評估思路不可能得出科學的、接近實際的評估結果。
  2、對評估中運用的市場信息資料進行對比分析
  對土地資產評估機構在評估中動用的各種市場信息資料進行分析鑒別,首先就要求土地資產的評估管理機構擁有自己的數據庫和隨時可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場資料的基礎上,才能進行信息的對比分析。分析的內容主要有兩個方面:
  (1)土地資產評估機構所選擇的參照價格及價格的構成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。一般來說,無論采用哪一種方法進行土地資產的評估,首先要確定前提條件,在此基礎上根據客觀公平的原則選擇與之相應的有關信息資料的參照價格。土地資產評估機構前提條件不同,土地資產評估的目的不同,所選擇的參照價格和價格的構成內容也會有所區別。
  (2)分析土地資產評估運用的參照價格及有關的資料是否準確可靠,這里包括評估動用的價格變動指數、基準地價重置成本的各種費率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現系數、行業經營風險系數等。
  3、對土地資產估算表格的分析。
  這里包括對土地資產評估動用的計算方法是否嚴謹科學、成本構成是否合理、計算的數字是否正確、分析計算結果是否吻合、計算的基本思路與文字報告是否一致等方面的分析。通過上述三個方面的分析,結合實地考察最后產生綜合評價的意見,根據被評估土地資產發生評估的原因。被估土地資產目前的使用狀態、區域因素和個別因素的情況和地產市場的情況,審定土地資產評估機構的評估結果,最后決定是否予以確認這個機構是否有承擔土地資產評估的能力。

土地資產評估管理機構應對報來的土地資產評估報告,分門別類進行檔案管理,這對充分利用土地資產評估報告是十分有益的。土地資產評估管理機構利用土地資產評估報告主要在以下幾個方面:
  1、可作為土地資產管理部門對土地資產評估結果確認或不予確認的依據,同時也可以作為上級土地管理部門檢查工作或發生糾紛備查使用。
  2、可作為一種動態資料便于土地資產管理部門隨時掌握土地資產評估工作動態,了解土地資產評估機構的工作情況和工作質量,便于對土地資產評估機構的監督管理。
  3、作為研究、分析、完善和改進土地資產評估工作的資料,同時也可采集其中的有用的土地資產價格信息資料。
  4、深化土地使用制度改革。土地作為資產管理、應公正地顯化其價值,土地資產評估報告是作為出讓、轉讓、出租、抵押的重要依據,評估報告提供土地價格數據是出讓宗地底價,是轉讓、出租、抵押的交易價格。

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