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劉利剛:房價波動與經濟周期變化將更加一致

http://www.0732282.com  2012-05-29 09:38:57  懷化房產網

 
劉利剛:房價波動與經濟周期變化將更加一致

作者 劉利剛

作者系

澳新銀行大中華區

經濟研究總監

讓我們先來梳理一下目前的房地產調控政策。首先是增大供應。根據“十二五”規劃中,2011年-2015年內新建3600萬套保障房,在去年完工約430萬套后,今年計劃新增保障房供應500萬套。同時,在去年開工1000萬套的基礎上,今年保障房將新開工700萬套。

由于房地產的建設周期大約為2年-2.5年,在未來一兩年內,保障房將被大規模地投放市場,這將成為整個市場供應的重要保證。從過去幾年商品房供應來看,每年新增供應量也不過為600萬套-800萬套,未來數年年均700萬套的保障房供應,將從根本上改變中國房地產市場的供求局面。

誠然,一旦房地產市場調控增強,房地產投資的回報率下降,商品房新增供應量也可能相應下滑。按此估計,未來數年年均新增住房供應量(加上保障房)約為 1200萬套-1400萬套,與過去數年相比,約有60%-80%的增量。從需求端考慮,未來數年的年均城市新增就業人口大約為2300萬人-2500萬人左右,這一規模與“十一五”期間相當。

城市新增就業人口主要包括原本自然增長的城市就業人口和進入城市的農民工群體。在“十一五”期間,城市新增就業人口規模約為年均2500萬人,但城市新增的商品房供應量卻僅為600萬套-800萬套,這在很大程度上導致了供需的失衡。

在 “十二五”規劃的后續年份,就業人口的新增總量與“十一五”期間相比大致相當,但商品房與保障房的供應量卻開始猛增,按照一套房屋入住兩個人的簡單測算,中國將逐步實現房地產供需的基本平衡,這也是自1998年啟動房改之后首度出現的。在這一局面出現之前,相信中央政府仍將堅持“抑制投機”的基本政策,以保證房地產市場能夠成功實現結構性調整。

可以說,調整房地產結構,也是本輪房地產調控的另一個重要政策著力點,通過加大市場交易和流轉成本,在提高房地產投資的首付和貸款成本的同時實施“限購”,中國事實上奉行的是“半市場、半行政”的房地產調控模式。盡管這一調控模式受到了很多的質疑,但從價格的反應來看,這一政策已經取得了一定成效。

如果堅持目前的房地產調控政策基調,相信中國有望在中期內實現這一住房供應制度——政府實施一定補貼的保障房將主要提供給中低收入群體;相對較為高端的、更遵循市場機制的商品房將被供應給收入較高的人群,但較高的居住和交易成本仍可能長期維持。

當然,要真正達到這樣的效果,保障房的供應比例必須達到一定的臨界值,中國提出“十二五”期間保障房的供應比例約為20%,似乎預示著臨界值的大致范圍。在筆者看來,20%不是一個新增供應量的概念,或更接近于存量概念。按照“十二五”規劃,要新建3600萬套保障房,加上“十一五”期間建設的保障房計算,大約有1.3億-1.4億的人口將入住公共住房。

按照中國目前的城市化率比例,到“十二五”末期,中國的城市化率將達到52%左右水平,對應的城市人口將超過7億人,按此計算,保障房的供應比例將接近20%水平,與政府的相關目標暗合。

一般認為,中國的勞動人口在2015年前后將出現下降趨勢,這意味著房地產的新增供應規模也需要逐漸減少,即所謂的“剛性需求”將不會對市場產生明顯的沖擊作用,彼時存量房的交易應該能夠滿足市場的基本需求。房地產市場的一般波動,也將更加遵循經濟周期的變化。

目前,中國在溫州已展開個人海外直接投資的試點,這對長期實施資本管制、資金“只進不出”的中國經濟來說有著重要的示范意義:中國居民可以走出國門投資正處低迷的歐美房市;隨著人民幣匯率雙向波動性明顯增強,人民幣單邊升值預期的明顯減弱,將改變境外資金長期持有中國房地產的投資模式。另外,房地產投資的回報率下降及持有成本和交易成本的不斷上升,也將抑制國內外資金進入這一領域的興趣。

盡管近日發布數據顯示70個大中城市房價仍處于下調過程中,但目前經濟正處于超預期下滑之中,如何“防止房價反彈”,依然是房地產調控的重要目標。對中國房地產市場來說,這又意味著什么呢? (懷化房產網整理)

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