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2014年懷化樓市年報之政策分析

http://www.0732282.com  2015-01-13 13:59:32  懷化房產網

  

2014年全國房地產政策解讀


政策回放:

  2014年1月6日,建行、交行表示很快取消首套房貸8.5折的優惠利率,不排除將首套房貸利率直接上調至基準利率。這意味著首套房貸的利率優惠將進一步收緊,8.5折可能會全面退出,9折甚至9.5折可能也有難度。隨著2013年房地產市場的熱銷,在年初2月7日山東出臺公積金新政,明確提出二套房貸款將受控制,而轉商或將獲得貼息優惠;2月10日基于保障房建設提出年內“并軌”,同時全面取消戶籍限制;2月22日央行確定了新的信貸政策,房貸政策中明確提出滿足首套房需求的規定。2014年3月10日,財政部印發了《關于做好公共租賃住房和廉租住房并軌運行有關財政工作的通知》,要求各地財政部門積極做好公共租賃住房和廉租住房并軌運行有關財政工作:一是整合地方政府資金。廉租住房并入公共租賃住房后,明確地方政府原用于廉租住房建設的資金來源渠道,包括從基本建設投資安排的資金、從住房公積金增值收益安排的資金、從土地出讓收益安排的資金等,均整合用于公共租賃住房。二是做好租賃補貼發放工作。原廉租住房租賃補貼資金繼續用于補貼在市場租賃住房的低收入住房保障家庭。租賃補貼應當按月或按季均衡核發,不得采取半年或一年集中一次性發放方式,年度最后一次核發租賃補貼必須在12月25日前完成。三是準確填列政府收支分類科目。四是盤活政府存量資金。五是嚴格資金使用管理。不得將保障性安居工程資金用于人員經費、公用經費、購置設備和交通工具、辦公樓建設、對外投資等與保障性安居工程無關的支出。

深入解讀:

廉租住房和公共租賃住房是保障性住房的重要組成部分,兩者在發揮重要作用的同時,其平行運行過程中也出現了一些問題:一是兩者雖都屬于租賃型保障房,但面向的群體不完全一樣,申請人容易混淆;二是住房保障需求和供應是一個動態的過程,近年來部分地方出現了保障房與保障對象不相匹配的情況;三是平行運行不利于兩項制度間的政策銜接,給老百姓造成不必要的麻煩。在此背景下,李克強總理早在2013年9月份召開的一次國務院常務會議上研究部署,進一步加大力度推進保障性安居工程建設時明確的三項任務之一就是加快推進公租房和廉租房并軌運行。此后,住建部、財政部、國家發改委等部門先后發布了一系列政策促進“公廉并軌”運行。 隨著各地區把廉租住房全部納入公共租賃住房,將實現統一規劃建設、統一資金使用、統一申請受理、統一運營管理。加強“公廉并軌”運行管理工作將確保建立統一的申請受理渠道和程序,確實給百姓提供更大的選擇空間和自由度,為在保的住房困難家庭帶來方便,并保證優先解決收入較低家庭的住房困難問題。加強“公廉并軌”運行管理工作將推進我國保障性住房建設的順利進行,進而推動保障性安居工程建設的進一步實施,將有更多百姓切實實現“住有所居”的夢想。


政策回放:

今年3月份住建部出了今年房地產政策“雙向”調控的指示,這意味著政府調控將逐漸退出樓市,對于房地產來說,市場調控的作用將會越來越大。之后李克強提出要根據不同人群的需求,不同城市的情況,分類施策,分城施策,加強推進公租房等保障房建設。對于合理的自住需求,也要有相應的政策支持,包括增加普通商品房供應。對房地產市場則是要因城因地分類進行調控,抑制投機投資性需求,重在建立長效機制,促進房地產市場平穩健康發展。2014年6月17日,保監會發布了《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(以下簡稱《指導意見》),《指導意見》的發布標志著2013年9月13日發布的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》中提出的開展老年人住房反向抵押養老保險試點工作正式啟動。此次試點設立了2年的試點期,從2014年7月1日起開始,試點城市為北京、上海、廣州以及武漢等四個城市。

《指導意見》規定,試點期間,投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人,單個保險公司業務規模不得超過總資產的一定比例。與此同時,為保護消費者合法權益,《指導意見》將公平守信作為試點的首要基本原則,要求各保險公司依法合規經營,公平對待消費者;同時要求保險公司審慎經營,加強風險防范;在試點過程中大膽創新,積極探索。《指導意見》明確規定了較為嚴格的試點資格要求,從開業時間、注冊資本、償付能力、專業人員以及內控管理等方面對申請試點的保險公司進行了引導。《指導意見》還特別加強了對銷售行為的監管要求,從業務宣傳、銷售人員管理、銷售過程管理、信息披露等方面做出了規定。

深入解讀:

“雙向”調控的出臺,意味著“去行政化”、“不刺激、不打壓”、“尊重市場規律”將會成為今年房地產政策調控的主基調。從近幾年《政府工作報告》對房地產市場調控不同的表述也可以看出,調控政策或許正在逐漸淡出。2011年《政府工作報告》對房地產市場調控的表述為“堅定不移地搞好房地產調控”;2012年的表述為“鞏固房地產市場調控成果,繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”;2013年則提出“加強房地產市場調控和保障性安居工程建設,堅決抑制投機、投資性需求”,而今年卻并未出現“堅定不移”、“堅決”、“加強”等詞語,這表明中央“一刀切式”干預全國房地產市場的調控將顯著減少,并且已為“因城因地、分類調控”做好準備,強調根據不同城市的具體情況靈活制定相應的調控手段,讓地方政府成為“救市”的主角。與此同時,近日新上任的住建部部長陳政高在全國住房城鄉建設工作座談會上提出“千方百計消化庫存”。可以看出,庫存高企、銷售低迷是地方政府“救市”的主要原因,而中央“不刺激、不打壓”的態度則無形中給地方政府“救市”

帶來了更大的空間。

作為一種新型的養老模式,“以房養老”的概念從西方國家介紹到中國之初,就受到了來自社會各界的熱切關注,緩解獨生子女一代壓力、將不動產變身可支配財產,增加老人積蓄,“以房養老”看上去很美,但推行起來卻任重道遠。首先,以房養老是一個小眾的商業養老產品,不是所有老年人都適合;其次,以房養老模式要發展必須依靠國家的政策支持和大量資金的介入,僅靠商業運營難以發展起來;最后,由于未來房價走勢不明朗,以房養老的模式有待進一步觀察。因此,基于各種不可能在短期內解決的問題,使得中國大多數銀行或者保險公司出于風險控制的考慮,不會對“以房養老”太感興趣。此外,根深蒂固的“養兒孝老”和“家產傳后”的傳統觀念以及老年人群體對于老年服務機構的不信任都成為該政策推行的最大阻力。

政策回放:

  隨著2014年上半年樓市的低迷狀態,5月14日央行發布“央五條”,明確表明要優先滿足首次購房者貸款的需求;5月19日山東省住建廳副廳長李力表示“各市要把公積金貸款發放重點,轉移到支付首套房、小戶型等基本住房需求上,為低收入繳存職工提供便利,逐步解決實際存在的‘劫貧濟富’問題。”這與不久前“央五條”提出的“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”的指導性意見不謀而合。

與此同時,為推薦城鎮化進程,5月21日發改委明確表明今年將繼續推薦房地產稅與新型城鎮化的改革。在高庫存與購房者觀望情緒中,2014年上半年的樓市成交不甚理想,在此環境下,5月25日住建部政策方向和或將默認淡出執行四年的限購。

深入解讀:

實行限購政策,意在抑制投機投資性需求。從近幾年各地的實踐情況看,限購政策是抑制投機投資性需求成本最低、效果最好的一項政策,宜繼續堅持。但同時也要看到,目前一些城市的限購政策也影響到居民正常的置業需求,對人口的自由流動等也帶來一些影響。因此正確的做法應該是在總結各地經驗基礎上,進一步調整和完善限購政策。比如可考慮實行對本地戶籍人口限購兩套、對非本地戶籍人口限購一套的政策,而不再要求就業、社保等方面的條件,也不再以家庭為單位,使限購政策即能夠發揮限制投機投資性需求方面的積極作用,又不影響居民正常的置業需求。此外,國家在完善房地產市場相關政策的同時,應以房地產市場發展階段變化為依據,以持續改善居民居住條件為目標,以調整市場供求關系為著力點,著重防范和化解房地產市場風險。將短期調控政策和長期發展政策有機結合起來,加強金融、土地、稅收等各項政策協調配合,增強調控政策的針對性、預見性和系統性,努力實現房地產市場的平穩運行。

政策回放:

6月4日國土部上報《不動產登記條例(草案)》,備受爭議的“以人查房”,或仍為“禁區”,被嚴格限制。由于去年頻繁推地,6月20日國土部發布新規,將控制特大城市新增建設用地規模。8月份樓市限購的熱潮繼續推進,未取消限購的城市積極取消限購;已取消限購的城市積極展開“限貸”放松措施。8月4日房地產稅立法或替換現行的房產稅,同時增加持有環節征稅。與此同時,不動產登記也進一步推進,8月11日國土資源部發文稱不動產登記將執行城鄉統一、農房并入;而隨著城市人口的不斷膨脹,以房價調控人口也成為新途徑,8月14日戶籍改革出臺,重點放在了特大型城市上。國慶前夕,9月30日央行出臺首套房認定新標準,提出首套房利率最低七折,二套房認貸不認房。這是繼限購松綁后,信貸方面又一政策支持。10月20日至23日,黨的十八屆四中全會在北京召開,會議審議通過了《中共中央關于全面推進依法治國若干重大問題的決定》,明確了全面推進依法治國的重大任務。在推進依法治國進程中,房地產業發展也面臨著迫切的轉型需要。為貫徹十八屆四中全會精神,法治思維需要漸漸被納入房地產業發展的戰略部局,從而逐步建立健全的房地產法制體系,加快促進房地產法律服務的轉型。


深入解讀:

平穩的宏觀環境將更有利于建立市場自身的調節機制,避免因經濟發展需要對產業形成明顯沖擊,因此貨幣信貸政策成為決定未來房地產市場的關鍵。近年來,無論是新增貸款變化或是利率調整均對房地產市場起到了重要影響,而市場量價變化與信貸政策的松緊方向緊密相關,2009年信貸政策的由緊轉松曾推動房地產市場迅速轉向。在2014年市場下行、多個城市相繼取消限購的背景下,此次放寬無疑將極大地增強未來市場預期的信心。但值得注意的是,各地機構需同時把控風險、把握尺度,未來政策的落實程度將成為決定市場變化的關鍵。長效機制逐步取代短期調控手段,限購、限貸等手段的逐漸退出,包括保障房建設、不動產統一登記、戶籍制度改革、房地產稅立法等在內的長效機制的穩步推進,標志著中央“雙向”調控以及“公廉并軌”等思路已經落到實處。隨著《不動產登記暫行條例》公開征求意見結束,稅制改革時間表出臺,修改預算法表決通過,長效調控機制正處于不斷完善的進程之中。有人稱不動產登記是反腐的利器,在2014年,不動產登記在不斷推進,可稱之為最“忌憚”的房產政策。而伴隨著《條例》的推進,與之相關的房產稅試點擴圍的準備工作也開始啟動。房產既和土地財政相關,也和民眾的公共福利相關,問題混雜不清。在稅收目標不夠清晰、土地國有化等情況下,房產稅開征在執行中可能會遇到一些意想不到的困難,但是從十八大以后,政府推出的國企改革、戶籍改革、財稅改革等一系列重大改革舉措來看,旨在于重新界定政府與市場的關系,發揮市場的決定作用。十八大四中全會的召開也在一定程度上說明,在政府與市場作用兩者均不可偏廢的背景下,需要通過法治來彌補兩者之間可能出現的失靈現象,既把政府的權力關在法治的籠子里,也通過法治規范市場行為,釋放市場活力,因此我們可以判斷開征房產稅是大勢所趨。未來的房地產市場調控手段將更趨于長效、穩定,從而促進市場建立自身調節機制,保障長期穩定發展。

政策回放:

繼三季度取消限購、“930”新政放松信貸后,通過公積金支持自住型需求成為各地進一步調整的主要手段。10月9日中央出臺《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》,隨后多個省市陸續跟進。11月,湖北、江蘇、上海、濟南、南京、杭州、長沙、昆明等省市出臺公積金調整細則,放松公積金使用條件(減少繳付時間、調整首套房認定、降低首付比例、擴大公積金用途和申提人群),提高公積金貸款額度,加大公積金利用率,推行公積金異地通貸,簡化公積金申提流程及降低費用,提高住房公積金貸款發放率以支持首置首改等自住性需求。據不完全統計,2014年以來對公積金進行寬松向調整的省市已近40個。11月21日央行決定下調存貸款基準利率,新政的出來為房奴買房減輕了壓力。

深入解讀:

隨著城鎮化進程的推進,我國持續著力完善住房保障制度,有層次的住房供應制度加之住房貨幣化分配制度必不可少,而住房公積金正是具備最廣泛保障范圍的貨幣化分配方式,對公積金用途、提取流程的積極調整,將改變此前“劫貧濟富”的劣勢,更好地實現其保障居民基本住房需求的功能,同時也是各地方政府“救市”最有效的政策。930新政的出臺,意味著信貸政策在房地產業發揮了積極作用,11月央行降息更是給予市場強有力的利好信號,房地產供需兩端和資本市場均將受益。同時,地方政府加快公積金及普通住宅標準調整,支持居民合理自住需求,減輕首置首改購房負擔。在多重利好之下,今后的房地產市場或將逐漸企穩回升。同時,由于宏觀經濟環境影響,貨幣政策存在進一步調整的可能。從我國歷史經驗來看,降息降準多先后出現,并呈現多次連續調整。21日的大幅降息,或將預示著又一次寬松化調整通道的打開。

新常態下政府主抓深化改革,加快實現新型城鎮化。三期疊加下中國經濟呈現出“新常態”,未來中國經濟增長將更趨平穩,增長動力更為多元,發展前景更加穩定。在新常態下,房地產調控手段也將逐漸回歸市場化:限購等短期行政調控措施退出,差別化信貸為代表的信貸政策向長期穩定發展,不動產登記、房地產稅制改革等長效機制穩步推進。

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